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《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》：房產(chǎn)廣告說到做不到 小心成被告
作者：佚名 日期：2001-12-4 字體：[大] [中] [小]
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日前，上海市盧灣區(qū)人民法院審理了一起特別的房屋預(yù)售案，一家房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)閺V告做過了頭，被業(yè)主告上法庭，不僅購房者白住三年，還被判退給業(yè)主120%的所付房款。在盧灣區(qū)法院，我們找到了承辦法官李菁。-
如今不少想買房的人都有些犯愁：買現(xiàn)房吧，價(jià)格高不說，好的樓層、朝向、戶型可能都沒了；買期房吧，誰知道樓書上寫得天花亂墜的那些樓盤最后能兌現(xiàn)的會(huì)有多少呢？我就有幾個(gè)朋友，買了期房交了錢，等拿鑰匙時(shí)發(fā)現(xiàn)，原來是綠地的地方變成了鍋爐房，原來寬敞的柏油路還塵土飛揚(yáng)，原來是100平米的面積卻只剩下了90，當(dāng)然，原來準(zhǔn)備喬遷新居的喜悅也化成了無盡的煩惱。而且，這并不是個(gè)別現(xiàn)象，從消協(xié)的投訴統(tǒng)計(jì)情況來看，房地產(chǎn)投訴一直呈上升趨勢(shì)，其中，虛假廣告占的比重越來越大。而許多買房者在遭遇欺詐之后，卻往往無可奈何，因?yàn)閺V告內(nèi)容沒有寫進(jìn)合同，不具備法律效用。那么，對(duì)這些虛假的房地產(chǎn)廣告就真的沒有辦法了嗎？
李菁告訴記者，這起房屋預(yù)售案子的特別地方，是當(dāng)初房產(chǎn)商在銷售過程中，他把他的宣傳資料即對(duì)客戶的特別承諾訂進(jìn)了合同條款。
1997年，上海市徐家匯路上的一家房地產(chǎn)開發(fā)商，在當(dāng)?shù)氐膱?bào)刊上刊登售樓廣告，宣稱其開發(fā)的公寓是：“可買可退的無風(fēng)險(xiǎn)房”，而且發(fā)展商特別承諾，若三年后想退房，無須任何理由發(fā)展商保證退還所繳房款的120%。原告林女士，在看了發(fā)展商的售樓廣告后，被吸引，遂與發(fā)展商訂立了商品房預(yù)售合同，并將特別承諾寫入合同的補(bǔ)充條款，同時(shí)約定，三年后若退房，房子的裝潢費(fèi)用折舊后，歸還業(yè)主。2000年，林女士購房已滿三年，于是按合同要求退房，要求發(fā)展商退還已付房款的120%，并支付房屋的裝潢費(fèi)用。但發(fā)展商違背當(dāng)初的承諾，不同意退房。在多次協(xié)商未果的情況下，林女士將發(fā)展商告上了法庭。
法庭經(jīng)過審理認(rèn)為合同是雙方自愿簽訂的，認(rèn)定這個(gè)合同是有效的，應(yīng)該完全按照合同的條款，不管你是宣傳資料也好，你訂進(jìn)合同就是合同的條款，就要嚴(yán)格按照合同履行。所以法官就支持原告的第一項(xiàng)和第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，按照她已付房款的60%的1.2倍退還，并請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)房屋的裝潢進(jìn)行了評(píng)估后，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。
最后，法院判決，發(fā)展商退還林女士所繳房款564000元的120%，即676800元，并付給林女士裝潢費(fèi)用14680元。目前，已經(jīng)過了上訴期，當(dāng)事人雙方都沒有提出上訴。上海的林女士是幸運(yùn)的，至少它還打贏了這場(chǎng)官司。但是對(duì)于那些沒有把廣告內(nèi)容寫進(jìn)合同的消費(fèi)者來說，買到與廣告不符的房子也只好自認(rèn)倒霉了。北京一位姓李的消費(fèi)者輕信開發(fā)商的廣告，在買房后才發(fā)現(xiàn)與實(shí)際有很大的出入，最后官司卻是李先生敗訴，原因是廣告內(nèi)容沒有寫進(jìn)購房合同。這種情況在全國時(shí)有發(fā)生。
為此，廣東省高院在剛剛通過的房地產(chǎn)《合同法》效力問題的通知中，明確規(guī)定：售樓廣告內(nèi)容盡管沒有寫進(jìn)商品房合同，但符合下列情形之一的，廣告內(nèi)容就要承擔(dān)法律責(zé)任：
1、 對(duì)購房者提供優(yōu)惠或公用部分裝修標(biāo)準(zhǔn)。
2、 對(duì)商品房組成部分或共用部分使用功能的承諾
3、 對(duì)商品房周圍環(huán)境作出明確的指標(biāo)
這個(gè)法案意味著，如果開發(fā)商在做廣告的時(shí)候，承諾小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施如何齊備，環(huán)境如何宜人，即使這些承諾沒有寫進(jìn)購房合同，消費(fèi)者在受騙后也可以依據(jù)廣告提出索賠或者退房，開發(fā)商就要為自己的虛假廣告買單。北京的李先生如果現(xiàn)在在廣東打官司的話就不會(huì)輸了。
在廣州市，該市房地局市場(chǎng)處副處長劉志偉對(duì)記者說，對(duì)于有虛假廣告的又不糾正的，他們會(huì)提醒工商部門責(zé)令他停止發(fā)布，而且根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)他進(jìn)行處罰。
這個(gè)法案的出臺(tái)使廣東的房產(chǎn)開發(fā)商們都有了廣告責(zé)任意識(shí)，因?yàn)樽约旱膹V告一不留神就會(huì)成為消費(fèi)者退房和索賠的法律依據(jù)。
在采訪中，有開發(fā)商表示，肯定是要保障消費(fèi)者的利益了，同時(shí)開發(fā)商在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)也更加公平，有些開發(fā)商不能夠做虛假的廣告。目前這個(gè)法案僅僅在廣東開始實(shí)施，但北京、上海等地也在根據(jù)本地實(shí)際情況制定相關(guān)的法規(guī)，今后的房產(chǎn)廣告因?yàn)橛辛朔芍萍s就不敢再亂吹了。看多了虛假廣告的買房人，這回算是有了主心骨了。不過，要是你買房的話，建議你還是多留個(gè)心眼，把廣告中開發(fā)商的承諾寫進(jìn)合同里，立字為據(jù)，一旦出了問題才有個(gè)憑證，因?yàn)�，很多地方都還沒有公布相關(guān)的規(guī)定，即使是在廣東，這個(gè)規(guī)定也才剛剛推行，很多細(xì)則可能得經(jīng)過一段時(shí)間的考驗(yàn)才能最后完善。不管怎樣，給自己留一手總是好的。（康敬峰、吳剛 ）